Vers des subprimes à la française ?

[Vincemobile]

Franchement, certains économistes feraient mieux de se taire. On a deux imbéciles (n'ayons pas peur des mots) qui en pleine crise des subprimes, nous proposent de développer en France :

• Le crédit hypothécaire
  
• La prise en compte en plus de la solvabilité de l'emprunteur, de la valeur du bien. Exactement, le mécanisme subprime. On prêtait à des menages peu solvables car on anticipait une hausse de la valeur du bien immobilier.
  

Les économistes devraient essayer de comprendre le métier de banquier : un banquier prête en fonction des revenus actuels de l'emprunteur, jamais en fonction de ses revenus futurs ou de la valeur du bien mis en gage. Le bien en gage est une garantie certes mais ne peut se substituer aux critères classiques de solvabilité…

Du grand n'importe quoi encore… En parallèle ils proposent évidemment une hausse de la fiscalité sur les successions… Mais vu l'énormité de ce qui précède, c'est presque anecdotique

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/10/10/05002-20081010ARTFIG00295-de-nouvelles-pistes-pour-le-logement-des-classes-moyennes-.php

[SilenT BoB]

Je pense que l'on pourrait sans grande crainte inclure dans le crédit 20% de la valeur actuelle. En général les biens immobiliers ne terminent pas à 0, 20% me parait raisonnable, surtout quand on pense que beaucoup n'auront plus d'accès au crédit pour acheter un bien, même des personnes aux revenus confortables.

Il est anormal qu'une banque refuse des prêts à un coupe ayant 4000 euros de revenus net, en CDI, sans aucun autre emprunt sur le dos, et pourtant cala va arriver de plus en plus.

[Calembredaine]

Franchement, certains économistes feraient mieux de se taire. On a deux imbéciles (n'ayons pas peur des mots) qui en pleine crise des subprimes, nous proposent de développer en France :

• Le crédit hypothécaire
  
• La prise en compte en plus de la solvabilité de l'emprunteur, de la valeur du bien. Exactement, le mécanisme subprime. On prêtait à des menages peu solvables car on anticipait une hausse de la valeur du bien immobilier.
  

Les économistes devraient essayer de comprendre le métier de banquier : un banquier prête en fonction des revenus actuels de l'emprunteur, jamais en fonction de ses revenus futurs ou de la valeur du bien mis en gage. Le bien en gage est une garantie certes mais ne peut se substituer aux critères classiques de solvabilité…

Du grand n'importe quoi encore… En parallèle ils proposent évidemment une hausse de la fiscalité sur les successions… Mais vu l'énormité de ce qui précède, c'est presque anecdotique

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/10/10/05002-20081010ARTFIG00295-de-nouvelles-pistes-pour-le-logement-des-classes-moyennes-.php

Je trouve cela très bien pour ma part. Au banquier de mesurer le risque et de prendre en compte un éventuel retournement du marché. Ton analyse est très réductrice, le phénomène observé aux USA, ce sont des crédits accordés à des gens qui n'avaient rien. No income, no job, no asset (NINJA), c'est ainsi que sont surnommés les gens auxquels les banques ne peuvent légalement pas refuser un crédit.

[POE]

Je pense que l'on pourrait sans grande crainte inclure dans le crédit 20% de la valeur actuelle. En général les biens immobiliers ne terminent pas à 0, 20% me parait raisonnable, surtout quand on pense que beaucoup n'auront plus d'accès au crédit pour acheter un bien, même des personnes aux revenus confortables.

Il est anormal qu'une banque refuse des prêts à un coupe ayant 4000 euros de revenus net, en CDI, sans aucun autre emprunt sur le dos, et pourtant cala va arriver de plus en plus.

Pourquoi 20 % ? Si on considère que la valeur est subjective, elle ne se détermine qu'au moment de l'échange…

[Vincemobile]

Je trouve cela très bien pour ma part. Au banquier de mesurer le risque et de prendre en compte un éventuel retournement du marché. Ton analyse est très réductrice, le phénomène observé aux USA, ce sont des crédits accordés à des gens qui n'avaient rien. No income, no job, no asset (NINJA), c'est ainsi que sont surnommés les gens auxquels les banques ne peuvent légalement pas refuser un crédit.

Oui mais là on arrive à un niveau de risque énorme : que faire en cas de retournement de cycle ? Comment prévoir l'évolution d'un bien dans le futur ? Un banquier ne peut pas prévoir ce genre de choses, sinon il n'y aurait jamais de crise financière

Ca peut paraître très "conservateur" de ma part, mais il y a des personnes qui ne peuvent tout simplement pas acquérir de logement car elles ne sont assez solvables. Car la mécanique proposée par nos amis économistes du CAE ne s'adressera pas aux populations solvables mais bien aux personnes un peu "justes" ayant peu d'apports à offrir. Pour moi, l'hypothèque n'est qu'une garantie supplémentaire permettant de prêter lorsque le banquier à quelques doutes. Ca ne peut en aucun cas se substituer, même en partie, aux critères classiques de solvabilité.

[Mike]

Oui mais là on arrive à un niveau de risque énorme : que faire en cas de retournement de cycle ? Comment prévoir l'évolution d'un bien dans le futur ? Un banquier ne peut pas prévoir ce genre de choses, sinon il n'y aurait jamais de crise financière

Oui, mais qu'un banquier évalue mal un risque ce n'est pas si grave que cela du moment que cela reste un cas isolé. Il suffit de prévoir des provisions pour assumer la possibilité de sa propre erreur.

Le jour où les agents économiques n'ont plus le droit de prendre les décisions de leur plein gré, ce mécanisme est complètement faussé car le risque n'est plus isolé mais au contraire généralisé: au bon sens du banquier on substitue une norme. Or, une règle si bonne soit-elle ne n'offrira jamais les résultats ni la souplesse d'un contrat.

Le crédit hypothécaire se fonde sur l'idée, pas idiote du tout, que l'immobilier étant un marché de besoin, une maison ne vaudra jamais rien -- contrairement à une action qui peut ne rien valoir du tout. Cela offre tout de même une solide garantie, et c'est un mécanisme rentable à la fois pour l'acheteur et le banquier. A condition toutefois que les relations se fassent de gré à gré et non pas contraintes et forcées. Les règlementations en la matière ne font qu'amener bulles spéculatives, risques systémiques, volatilité, instabilité, problèmes de liquidités…

[vincponcet]

Je pense que l'on pourrait sans grande crainte inclure dans le crédit 20% de la valeur actuelle. En général les biens immobiliers ne terminent pas à 0, 20% me parait raisonnable, surtout quand on pense que beaucoup n'auront plus d'accès au crédit pour acheter un bien, même des personnes aux revenus confortables.

Il est anormal qu'une banque refuse des prêts à un coupe ayant 4000 euros de revenus net, en CDI, sans aucun autre emprunt sur le dos, et pourtant cala va arriver de plus en plus.

Cela dépend le prix du bien qu'ils comptent acheter. Si il vaux 1 millions d'euros, la banque peut considérer qu'ils n'ont pas les moyens de se le payer.

Ce que considère la banque, c'est le ratio d'endettement, généralement de manière à ce que la traite ne fasse pas plus de 30-33% des revenus. En situation stable, voire de crise, une banque demande généralement 10-20% d'apports, pour se couvrir contre le risque de perte de valeur du bien qui fait collatéral du prêt, et c'est bien normal.

Bref, on ne prend pas seulement en compte les revenus des emprunteurs, et c'est bien normal.

[Calembredaine]

Oui mais là on arrive à un niveau de risque énorme : que faire en cas de retournement de cycle ?

Pas plus de risque qu'un emprunt dont la seule garantie est le salaire de l'emprunteur. Au contraire, le risque est bien moindre. Le chômage est plus vite arrivé qu'un "retournement de cycle".

En outre, si j'étais banquier, je ne prendrais pas le risque de considérer la valeur du bien immobilier à l'instant t. Par prudence, je ne prendrais en compte qu'un pourcentage de sa valeur.

Aussi, je ne comprends toujours pas ta réticence. C'est même pire que cela; ta position donne raison aux médiocres qui fustigent le libéralisme en l'accusant d'être responsable de la crise alors que tu es bien placé pour savoir que c'est au contraire, une législation omniprésente et intrusive qui est en la cause.

[Saxval]

Au pays des banquiers prudents, on ne possède pas son logement. En Suisse 2/3 des gens sont locataires.

[vincponcet]

Au pays des banquiers prudents, on ne possède pas son logement. En Suisse 2/3 des gens sont locataires.

N'y a-t-il pas une raison fiscale à cela ?

[Saxval]

N'y a-t-il pas une raison fiscale à cela ?

Si vous voulez dire qu'il y a peu d'encouragement fiscal à devenir propriétaire pour la majorité des gens, je dirais oui, ce qui devrait réjouir tout bon libéral .

[john_ross]

Au pays des banquiers prudents, on ne possède pas son logement. En Suisse 2/3 des gens sont locataires.

Avez vous les taux de propriétaires par canton?

Juste pour vérifier si ce n'est pas les règlementation qui empêchent les gens de faire construire leur logement.

[Saxval]

Avez vous les taux de propriétaires par canton?

Juste pour vérifier si ce n'est pas les règlementation qui empêchent les gens de faire construire leur logement.

Il y a certains cantons qui ont plus de propriétaire (Valais par exemple), mais celà tient plus d'une opposition ville-campagne qu'à la réglementation.

L'obstacle principal ce sont bien les fonds propres exigés par les banques.

[john_ross]

Il y a certains cantons qui ont plus de propriétaire (Valais par exemple), mais celà tient plus d'une opposition ville-campagne qu'à la réglementation.

L'obstacle principal ce sont bien les fonds propres exigés par les banques.

Mais pas la rareté artificielle des terrains constructibles, si je vous suis bien.

[Saxval]

Mais pas la rareté artificielle des terrains constructibles, si je vous suis bien.

Ah ça, ça n'aide pas. Mais cela a aussi une conséquence sur le prix des loyers !

[Volkhen]

Au pays des banquiers prudents, on ne possède pas son logement. En Suisse 2/3 des gens sont locataires.

Et ? Où est le problème au fait d'avoir des locataires au lieu de propriétaires ?

[Saxval]

Et ? Où est le problème au fait d'avoir des locataires au lieu de propriétaires ?

Auncun, justement ! C'est pourquoi je dis que c'est un faux problème de se demander si il faut des subprime "à la française", il faut plutôt se demander: faut-il des propriétaires ?

[Calembredaine]

Auncun, justement ! C'est pourquoi je dis que c'est un faux problème de se demander si il faut des subprime "à la française", il faut plutôt se demander: faut-il des propriétaires ?

S'il n'y a pas de propriétaire, à qui louez-vous?

[LeSanton]

Bonne question

[vincponcet]

S'il n'y a pas de propriétaire, à qui louez-vous?

Bah, à l'Etat voyons !

[EcoGuy]

Au pays des banquiers prudents, on ne possède pas son logement. En Suisse 2/3 des gens sont locataires.

Ouais, mais c'est en vertu d'une horrible loi socialiste, post WWII je crois, en vertu de laquelle, le propriétaire est un salopard de riche qui n'a plus besoin de payer de loyer, et donc il faut qu'il compense dans ses impôts à hauteur du loyer qu'il aurait payé pour un bien similaire.

source: Yvan Blot, lors d'une conf Euro92

Résultat: la démotivation complète à être propriétaire. Les banques le sont… et elles ramassent un cash régulier. Pas glop ton truc.

D'ailleurs je crois que cette loi scélérate fait l'objet d'attaques régulières, non ?

[Saxval]

Ouais, mais c'est en vertu d'une horrible loi socialiste, post WWII je crois, en vertu de laquelle, le propriétaire est un salopard de riche qui n'a plus besoin de payer de loyer, et donc il faut qu'il compense dans ses impôts à hauteur du loyer qu'il aurait payé pour un bien similaire.

source: Yvan Blot, lors d'une conf Euro92

Résultat: la démotivation complète à être propriétaire. Les banques le sont… et elles ramassent un cash régulier. Pas glop ton truc.

D'ailleurs je crois que cette loi scélérate fait l'objet d'attaques régulières, non ?

Eh eh, c'est un peu plus compliqué que ça. Bien loin de moi l'idée de défendre quelqu'impôt que ce soit, mais le système n'est pas simple et à cause du consensus à la Suisse, chaque loi est issu d'arbitrage compliqué qui essaie tant bien que mal de ménager la chèvre et le chou. Bien sûr il est difficile de raisonner là autour, puisque le bon sens libéral est de dire, "y'a pas à réfléchir, un impôt c'est maaaal", mais parfois il faut décortiquer la logique interne du système pour critiquer en toute connaissance de cause.

En gros (je vous expliquerai plus tard), si cet impôt existe, c'est parce que l'on peu SANS AUCUNE LIMITE déduire les intérêts de ses dettes hypothécaires et ses frais de rénovation de son revenu imposable !

[EcoGuy]

Eh eh, c'est un peu plus compliqué que ça. Bien loin de moi l'idée de défendre quelqu'impôt que ce soit, mais le système n'est pas simple et à cause du consensus à la Suisse, chaque loi est issu d'arbitrage compliqué qui essaie tant bien que mal de ménager la chèvre et le chou. Bien sûr il est difficile de raisonner là autour, puisque le bon sens libéral est de dire, "y'a pas à réfléchir, un impôt c'est maaaal", mais parfois il faut décortiquer la logique interne du système pour critiquer en toute connaissance de cause.

En gros (je vous expliquerai plus tard), si cet impôt existe, c'est parce que l'on peu SANS AUCUNE LIMITE déduire les intérêts de ses dettes hypothécaires et ses frais de rénovation de son revenu imposable !

Ok, d'accord, mais quand tu rembourses un emprunt, les intérêts diminuent au fur et à mesure du remboursement du capital, et au moment où tu as fini, tu paies plein pot.

Pire: tu paies plein pot tout le temps qu'il te reste à vivre (Puisque tu n'as plus d'intérêts)

C'est donc bien ce que je disais: c'est hautement désincitatif.

[Saxval]

Ok, d'accord, mais quand tu rembourses un emprunt, les intérêts diminuent au fur et à mesure du remboursement du capital, et au moment où tu as fini, tu paies plein pot.

Pire: tu paies plein pot tout le temps qu'il te reste à vivre (Puisque tu n'as plus d'intérêts)

C'est donc bien ce que je disais: c'est hautement désincitatif.

C'est bien pour ça que je dis qu'il faut que j'explique plus à fond la logique. Parce que vous pensez en logique française: on peut très bien en suisse rembourser un prêt sans diminuer sa dette (!!!) et emprunter au delà de sa mort (le plus souvent, sur 100ans !)

J'ai pas trop le temps, mais je vous en parle bientôt

[Saxval]

Ouais, mais c'est en vertu d'une horrible loi socialiste, post WWII je crois, en vertu de laquelle, le propriétaire est un salopard de riche qui n'a plus besoin de payer de loyer, et donc il faut qu'il compense dans ses impôts à hauteur du loyer qu'il aurait payé pour un bien similaire.

source: Yvan Blot, lors d'une conf Euro92

Résultat: la démotivation complète à être propriétaire. Les banques le sont… et elles ramassent un cash régulier. Pas glop ton truc.

D'ailleurs je crois que cette loi scélérate fait l'objet d'attaques régulières, non ?

Bon, tâchons d'expliquer le principe suisse de la valeur locative (dans l'optique non pas de défendre le système, mais de comprendre l'ensemble des rouages). Pour bon nombre "d'étatiste" c'est un impôt très logique qui découle de quelques principes constitutionnels de base, et c'est bien sa suppression qui pauserait de grave problème d'équité. Le peuple suisse malgré plusieurs essais pour le supprimer n'a jamais voulu le faire en votation populaire.

Tout d'abord, quelques principe de base pour comprendre comment on en est arrivé à la valeur locative.

A. Le logement n'est pas un bien comme un autre. Le législateur considère que tout le monde doit avoir un logement. le droit au logement est un principe constitutionnel, il ne peut donc pas être prétendu que le fait de dormir sous un toît soit un le choix d'un mode de vie particulier. Du point de vue fiscal, il est donc justifié de traiter de manière particulière le logement (par rapport à d'autre biens, comme une voiture ou un yacht).

B. La définition du revenu. Une jurisprudence bien établie défini le revenu de la manière suivante: "la somme de tous les biens et avantages économiques qui affluent durant une période déterminée vers un individu, et que celui-ci peut utiliser pour la satisfaction de ses besoins personnels (entretien personnel et autres dépenses) et des ses économies courantes, sans en diminuer pour autant sa fortune". Cette vision des choses, qui admet qu'un revenu peut être autre chose que de l'argent, est encore renforcé par le fait que le contrat de travail (cf CO 322) permet à l'employeur de "payer" son employé en "logement" (logement de fonction). La jouissance d'un logement est donc clairement un revenu.

C. La déduction des frais d'acquisition du revenu. Un principe fiscal bien établi est que les dépense effectuée pour gagner sa vie peuvent être déduit du revenu: celà concerne aussi bien les frais de déplacement du salarié que les frais d'entretien de l'immeuble du propriétaire-bailleur qui tire un revenu de son bien.

D. Les dépenses relevant des frais d'entretien personnels ne sont pas déductibles. Nul ne peut se peut déduire de son revenu des dépenses qui relèvent de la libre disposition de ses gains. Seules les dépenses obligatoires peuvent être déduite (frais d'acquisition, cotisations aux assurances sociales par exemple).

E. Egalité devant l'impôt. A capacité économique équivalente (en tenant compte des points B et C), la charge fiscale doit être la même.

Le législateur Suisse a mis tous ces principes dans un grand shaker, et a essayé de faire le moins pire possible . Il a voulu réduire les inégalités entre locataires et propriétaire, entre propriétaire-bailleur et propriétaire habitant son propre logement, entre propriétaires de valeurs immobilières et mobilières ( !) . Etudions les solutions possibles.

I. Locataire et propriétaire peuvent déduire l'entier de leur dépense liée au logement. Celà pourrait se justifier à la lumière du principe A et C. Mais vu qu'il s'agit d'une déduction, il heurte très fortement le principe D ! A savoir que le contribuable qui choisit de vivre dans un appartement luxueux serait avantagé par rapport à celui qui mettrait son argent ailleurs. La solution serait de mettre des plafonds de déduction en fonction de la situation de chaque contribuable (lieu d'habitation, situation familiale) mais ce serait très compliqué.

II. Aucune dépense liée au logement n'est déductible. Le logement est une dépense comme une autre: celà contredit le principe A. De plus, pour le propriétaire, les frais d'entretiens sont clairement des charges au même titre que les frais de déplacement pour les salariés: il mérite d'être déductible au titre du principe C.

III. Ajouter une revenu fictif aux revenus des propriétaires. Permettre la déduction de l'ensemble des frais pour les propriétaires (y.c. intérêts des dettes). Ne rien déduire pour les locataires. Cette solution a l'air d'être un peu "tirée par les cheveux", mais elle part du principe que prendre plus aux propriétaires permet de prendre moins au locataires, rétablissant l'équité entre les deux. Bien que les locataires ne voient aucune déduction sur leur déclaration d'impôt, elle est implicite. En d'autres termes, si on supprimait l'impôt sur la valeur locative, l'Etat pour garder le même niveau de revenu devrait augmenter les impôts pour tous, y.c. pour les locataires.

Cette solution assure également l'égalité entre le propriétaire qui habite son logement et celui qui le loue. Ce dernier sera imposé sur les revenus locatifs qu'il perçoit. Il y a donc incitation à la location pour les propriétaires (je dirais plutôt une désincitation à ne pas louer).

Il y a également plus d'égalité entre propriétaire mobilier et immobilier. Celui qui possède des actions ou des obligations paiera un impôt sur le revenu des dividendes. Il y a ainsi une incitation à investir son argent, puisqu'avoir un logement plus grand sera fiscalement moins intéressant.

Du point de vue de la technique fiscale, il n'est pas trop difficle de déterminer une valeur locative. En effet, la valeur des biens immobiliers est connu pour pouvoir taxer les propriétaires sur la fortune (valeur fiscale). De plus la valeur d'achat des biens immobiliers et connu puisqu'il existe un impôt sur les gains immbiliers (valeur vénale). Aussi on peut déduire un revenu locatif fictif à partir de ces données (la méthode varie pas mal entre les cantons).

A noter qu'à ma connaissance, l'Espagne, la Belgique, l'Italie, les Pays-Bas, le Danemark et la Norvège en sont arrivé à la même conclusion que le législateur Suisse.

Pour finir, du point de vue pratique, malgré ces grands principes égalitaires, dans la plupart des situations, les gros propriétaires sont outrageusement favorisé par le système . La déduction ILLIMITEES des frais d'entretiens de son bien immobilier est une faille qui permet de déduire des dépenses qui relève de son train de vie ! Il serait techniquement possible de se faire poser des robinets en or massifs et de déduire cette dépense de son revenu . Bon, j'exagère vu que les aménagements luxueux ne sont pas déductible, mais les propriétaires une large marge de manoeuvre dans bien des cantons.

Bon, j'arrête là, il y aurait encre bien des choses à défricher dans cette jungle. Même dans un pays moins "étatisé" que la France, on arrive a faire des trucs trop compliqué

Perso je ne me plains pas, en tant que propriétaire endetté, mes déductions dépassent la valeur locative .

[Mike]

C'est bien pour ça que je dis qu'il faut que j'explique plus à fond la logique. Parce que vous pensez en logique française: on peut très bien en suisse rembourser un prêt sans diminuer sa dette (!!!) et emprunter au delà de sa mort (le plus souvent, sur 100ans !)

J'ai pas trop le temps, mais je vous en parle bientôt

Je ne vois pas quelle logique on peut trouver là-dedans, lors d'un précédent voyage en Suisse on m'a longuement parlé de ces législations pourries… qui sont d'ailleurs extrêmement malsaines, puisque accéder à la propriété de son logement est un objectif très honorable que devrait se fixer tout père de famille. Et si favoriser l'accès à la propriété par l'arbitraire comme l'ont fait les USA est ridicule, il est encore plus ridicule d'aller dans l'autre sens! 35% de propriétaires, c'est un chiffre qui ferait rire n'importe quel pays du tiers-monde.

L'effet économique va d'ailleurs beaucoup plus loin que l'on ne le croit, car on ne fera jamais les même projets pour un bien que l'on possède que pour un bien loué ce qui pénalise de nombreux secteurs d'activités. Certes il n'existe aucune théorie économique qui soutienne que la location est "meilleure" ou "moins bien" que la propriété pleine et entière, néanmoins je ne connais que peu de gens qui ne seraient pas heureux de posséder leur toit; d'autant que sans intervention étatique ça ne serait guère plus difficile que de louer.

La situation en Suisse est admirablement résumée dans ce billet, issue d'un blog que je vous invite à visiter:

L'Etat - c'est bien connu - sait mieux que quiconque ce qui est bien pour vous. Cette omniscience s'est traduite récemment aux Etats-Unis par un encouragement à l'accession à la propriété privée auprès de ceux qui n'en avaient pas vraiment les moyens, ou qui semblaient victimes d'une discrimination (voir mon article Le marché du crédit hypothécaire perverti par l'interventionnisme ). Cette ominiscience se traduit en Suisse par le discrédit jeté sur les propriétaires qui ne sont pourtant que 35%. Mais l'Etat suisse ne se contente pas de les discréditer, il les pénalise autant qu'il le peut en réglementant et en imposant la propriété immobilière. Dans les deux cas si l'Etat intervient c'est bien sûr pour le plus grand bien des citoyens, c'est-à-dire au nom de l'égalité de traitement.

Dans une étude ( ici ) publiée ce mois-ci par l'Institut Constant de Rebecque ( ici ), Pierre Bessard raconte qu'il n'y a rien de nouveau sous le soleil. Sous la Rome antique, comme en Europe médiévale, et encore de nos jours, la propriété immobilière est un objet d'imposition privilégié et non dissimulable, quelle que soit la forme revêtue par l'Etat. En intervenant dans ce domaine, comme il le fait dans d'autres où il n'est pas compétent, l'Etat se mêle de ce qui ne le regarde pas. Le choix de la location ou de la propriété immobilière pour se loger devrait être purement individuel : "Toute immixtion politique dans les choix individuels de logement est inévitablement injuste et mène à des distorsions du marché et à des coûts plus élevés pour les investisseurs et les consommateurs".

L'Etat jette le discrédit sur les propriétaires de manière sournoise. En effet il les oppose aux locataires dans la plus pure tradition marxiste. Alors que le propriétaire a fait le choix de devenir propriétaire en dépensant son épargne ou un capital, éventuellement emprunté, le locataire a fait un autre choix qui peut très bien être celui "de bénéficier d'une plus grande mobilité à des coûts moindres de transaction". Seulement le propriétaire est automatiquement considéré comme riche par définition étatique, et doit absolument être comparé au locataire, qui est pauvre par définition également étatique, quel que soit le montant du loyer qu'il acquitte.

Pour ce faire un concept redoutable a été inventé, celui de la "valeur locative". Si le pauvre locataire loue à un riche propriétaire - désolé pour le pléonasme -, le riche propriétaire est considéré comme se louant à lui-même ce même logement s'il vient à l'occuper lui-même. Autrement dit qu'il l'occupe ou non, le riche propriétaire tire un revenu réel dans un cas, fictif dans l'autre de sa propriété immobilière. Ce revenu fictif s'appelle "valeur locativre". Il y a toutefois une différence palpable entre ces deux revenus. C'est que dans un cas sa bourse se remplit, tandis que dans l'autre elle reste plate, voire se vide.

La détermination d'un revenu fictif ne peut qu'être arbitraire. En l'occurrence c'est l'Etat qui joue le rôle d'arbitre dans cette détermination. Dans ce rôle d'arbitre il ne peut qu'être partial puisqu'en définitive c'est pour calculer l'impôt qui va lui revenir que "la valeur locative" va être déterminée. En imposant "la valeur locative", l'Etat opère une redistribution dont il est coutumier et qui lui permet de masquer son véritable but : "Avec les paravents de l'égalité de traitement et de la capacité contributive, l'Etat cherche simplement à étendre l'assiette fiscale au maximum de ce qui est à la fois réalisable et acceptable politiquement".

L'impôt sur "la valeur locative" est en quelque sorte la cerise sur le gâteau fiscal dont l'Etat se paye une tranche toujours plus grande. En effet outre cet impôt le propriétaire devra acquitter l'impôt sur la fortune, c'est-à-dire sur la valeur vénale de sa propriété immobilière - dont l'estimation pourra être tout autant arbitraire que celle de "la valeur locative" - et l'impôt foncier sur le morceau de territoire occupé par sa propriété - "comme si l'ensemble du sol appartenait à la collectivité et que les propriétaires devaient payer un droit additionnel pour utiliser leurs propres biens".

Quand il y a transfert de droit sur des biens immobiliers, un droit de mutation sur ces biens est perçu, de même qu'au niveau cantonal un impôt sur les gains immobiliers si des bénéfices sont obtenus lors d'un tel transfert. Là encore le propriétaire qui vend sera confronté à l'arbitraire de l'évaluation de tels bénéfices. Il ne recevra évidemment pas de compensation en cas de pertes : il ne faut tout de même pas rêver. La fiscalité ne joue que dans un seul sens, en direction des caisses de l'Etat.

Pour parachever le tableau la réglementation s'ajoute à l'imposition pour fausser le jeu du marché. Pierre Bessard met le projecteur sur trois points : le rôle des "zones agricoles", la Lex Koller, le droit du bail.

Alors que l'habitat et les infrastructures ne représentent que 6.8% du teritoire helvétique, "on" ose parler de bétonnage. Il conviendrait de libéraliser les terres agricoles (36,9% du territoire), les agriculteurs ne représentant que 2.5% de la population active et 1% du PIB. L'abrogation de la Lex Koller qui limite l'acquisition de biens immobiliers par des personnes à l'étranger rendrait fluidité et attractivité au marché. Le droit du bail, qui se traduit par une "protection des locataires", en réalité aboutit "à une offre insuffisante ou inadaptée, au détriment des locataires".

En application du principe des calamités énoncé par Michel de Poncins (voir mon article Prix unique des calamités interventionnistes: 700 milliards de dollars ), "les problèmes causés par l’imposition et la réglementation sont ainsi utilisés pour appeler à toujours plus de réglementations et d’interventions. L’expression la plus absurde de la spirale interventionniste de l’État aboutit sans surprise, après toutes les entraves placées au marché, à des subventions pour la construction ou la rénovation de logements et trouve son apogée dans l’étatisation de l’offre".

Cette étatisation de l'offre est manifeste dans les villes : "A Genève, la Ville contrôle un peu plus de cinq pour cent des logements tandis que le Canton subventionne quelque 11 pourcent des logements de l’ensemble du parc immobilier. Zurich connaît une situation similaire : le quart des logements sont « d’utilité publique » et la Ville est elle-même propriétaire de 6,5 pour cent des appartements".

Pierre Bessard conclut : "Une flexibilisation de l'aménagment du territoire, une libéralisation du droit du bail et une baisse sensible de l’imposition multiple et arbitraire qui pénalise les propriétaires permettraient à l’offre d’objets immobiliers de mieux s’ajuster à la demande – au bénéfice des propriétaires comme des locataires".

Francis Richard

http://www.paperblog.fr/1139217/l-etat-sui…te-immobiliere/

[Saxval]

Je ne vois pas quelle logique on peut trouver là-dedans, lors d'un précédent voyage en Suisse on m'a longuement parlé de ces législations pourries… qui sont d'ailleurs extrêmement malsaines, puisque accéder à la propriété de son logement est un objectif très honorable que devrait se fixer tout père de famille. Et si favoriser l'accès à la propriété par l'arbitraire comme l'ont fait les USA est ridicule, il est encore plus ridicule d'aller dans l'autre sens! 35% de propriétaires, c'est un chiffre qui ferait rire n'importe quel pays du tiers-monde.

L'effet économique va d'ailleurs beaucoup plus loin que l'on ne le croit, car on ne fera jamais les même projets pour un bien que l'on possède que pour un bien loué ce qui pénalise de nombreux secteurs d'activités. Certes il n'existe aucune théorie économique qui soutienne que la location est "meilleure" ou "moins bien" que la propriété pleine et entière, néanmoins je ne connais que peu de gens qui ne seraient pas heureux de posséder leur toit; d'autant que sans intervention étatique ça ne serait guère plus difficile que de louer.

La situation en Suisse est admirablement résumée dans ce billet, issue d'un blog que je vous invite à visiter:

http://www.paperblog.fr/1139217/l-etat-sui…te-immobiliere/

Ce billet est très orienté et n'explique pas le faible taux de propriétaire en Suisse, puisque la plupart des impôts qui y sont décrit existent dans d'autres pays, et y sont beaucoup plus élevés.

Mon analyse et mon expérience personnelle de propriétaire, c'est que le ticket d'entrée est élevé (exigence de fonds propre, frais d'acquisition), mais que la situation fiscale d'un propriétaire n'est pas pire que celle d'un locataire.

La détermination d'un revenu fictif ne peut qu'être arbitraire. En l'occurrence c'est l'Etat qui joue le rôle d'arbitre dans cette détermination. Dans ce rôle d'arbitre il ne peut qu'être partial puisqu'en définitive c'est pour calculer l'impôt qui va lui revenir que "la valeur locative" va être déterminée. En imposant "la valeur locative", l'Etat opère une redistribution dont il est coutumier et qui lui permet de masquer son véritable but : "Avec les paravents de l'égalité de traitement et de la capacité contributive, l'Etat cherche simplement à étendre l'assiette fiscale au maximum de ce qui est à la fois réalisable et acceptable politiquement".

Je suis tout à fait d'accord que la fixation de la valeur locative est largement arbitraire, mais elle est souvent bien moins en défaveur du propriétaire que ce que l'on peut croire au premier abord.

Chaque canton a sa recette, et celà fait partie de la "guerre" fiscale que se livre les cantons entre eux: les cantons périphériques étant très généreux pour attirer de nouveaux riches propriétaires. Par exemple le Valais a toujours eu une fixation particulièrement généreuse de la valeur fiscale. De nombreux cantons proposent un abattement important pour les résidences principales (LU, UR, SZ, GL, SG, TG, GR, NW). Dans certains cantons, la valeur locative diminue en fonction de la durée de l'usage ininterrompu du logement (VD, NE, GE).

En effet outre cet impôt le propriétaire devra acquitter l'impôt sur la fortune, c'est-à-dire sur la valeur vénale de sa propriété immobilière - dont l'estimation pourra être tout autant arbitraire que celle de "la valeur locative" -

La valeur retenue pour l'imposition sur la fortune est une valeur fiscale très souvent largement en dessous de la valeur vénale du marché: là encore il y a une grosse concurrence entre cantons qui force à la baisse. Ensuite, l'imposition se fait sur la fortune nette (si on a des dettes hypothécaires, en général on est largement en négatif), et il est souvent faible (moins de 0.5%)

l'impôt foncier sur le morceau de territoire occupé par sa propriété - "comme si l'ensemble du sol appartenait à la collectivité et que les propriétaires devaient payer un droit additionnel pour utiliser leurs propres biens".

Une des "excuses" avancée pour cela, c'est d'avoir un impôt directement lier au bien immobilier, alors que les autres impôts (revenus, fortune) sont liés à son propriétaire. Cela permet aux communes "riches" en résidences secondaires de ne pas être trop défavorisée.

Quand il y a transfert de droit sur des biens immobiliers, un droit de mutation sur ces biens est perçu, de même qu'au niveau cantonal un impôt sur les gains immobiliers si des bénéfices sont obtenus lors d'un tel transfert. Là encore le propriétaire qui vend sera confronté à l'arbitraire de l'évaluation de tels bénéfices.

Les droits de mutations à la charge de l'acheteur sont bien trop élevé, et constitue un gros obstacle pour l'acquisition d'un logement, sans parler des frais de notaires exhorbitant ! Seule consolation, ça reste bien moins élevé (de l'ordre de 4%) que la TVA (7.6%) qui ne s'applique pas aux transactions immoblières.

Pour les gains immobiliers, ma foi y'a pas beaucoup de gains qui échappent à l'avidité de l'Etat . Je ne vois pas en quoi la situation du propriétaire est particulière. D'autant plus que ces gains sont imposés séparément, et fortement dégressifs en fonction du nombre d'année d'occupation. Mieux vaut vendre sa maison que gagner au lotto ! (les gains des lotteries sont considérés comme un revenu normal et ajoutés aux revenus salariés / autres, soit en gros 40% à 45% d'impôts pour ceux qui se réjouissaient de devenir millionaires ).

Pour info, en Valais, après 25ans passé dans sa maison, le gain immobilier est imposé au maximum à 3%.

Il ne recevra évidemment pas de compensation en cas de pertes : il ne faut tout de même pas rêver. La fiscalité ne joue que dans un seul sens, en direction des caisses de l'Etat.

Là encore, je ne vois pas ce qui distingue le triste sort du propriétaire du sort d'autres contribuables .

Alors que l'habitat et les infrastructures ne représentent que 6.8% du teritoire helvétique, "on" ose parler de bétonnage. Il conviendrait de libéraliser les terres agricoles (36,9% du territoire), les agriculteurs ne représentant que 2.5% de la population active et 1% du PIB. L'abrogation de la Lex Koller qui limite l'acquisition de biens immobiliers par des personnes à l'étranger rendrait fluidité et attractivité au marché.

Là on sort du débat. Mais il y a une certaine mauvaise fois à considérer en Suisse que l'habitat ne couvre "que" 6.8% du territoire quand on sait que 25% du territoire est complètement inculte (glace, roche), et qu'une bonne partie des surfaces couvertes par les forêts sont inhabitables (trop forte pente). Sur le plateau on approche plutôt des 15%. Le plateau Suisse a une densité de population de 450habitants au km^2, soit une région très urbanisée, plus que la Hollande (380)

[Vincemobile]

Pas plus de risque qu'un emprunt dont la seule garantie est le salaire de l'emprunteur. Au contraire, le risque est bien moindre. Le chômage est plus vite arrivé qu'un "retournement de cycle".

En outre, si j'étais banquier, je ne prendrais pas le risque de considérer la valeur du bien immobilier à l'instant t. Par prudence, je ne prendrais en compte qu'un pourcentage de sa valeur.

Aussi, je ne comprends toujours pas ta réticence. C'est même pire que cela; ta position donne raison aux médiocres qui fustigent le libéralisme en l'accusant d'être responsable de la crise alors que tu es bien placé pour savoir que c'est au contraire, une législation omniprésente et intrusive qui est en la cause.

Je reste sur ma position : le bien est une sur-garantie, ça ne peut en aucun cas se substituer aux critères de solvabilité classique. En gros, je dépasse légèrement les critères classiques, j'apporte donc en caution le logement que j'achète pour emporter la décision. Par ailleurs, je ne vois pas comment "obliger" les banques à faire du crédit hypothécaire. A elles de voir où est le risque et clairement, les banquiers français ne considèrent pas la mise en gage du logement comme suffisant. Et c'est tant mieux pour tout le monde, l'objectif n'est pas de prêter à des personnes qui de toutes façons ne seront in fine pas solvables.

Pour le chômage, il existe des assurances, aucun problème donc. Il suffit de la souscrire (et là encore c'est obligatoire pour obtenir son crédit dans tous les cas ou presque).

Après, ce genre de proposition ne s'attaque pas aux racines du mal (là je te rejoins). Car finalement, si l'accession à la propriété est devenue inaccessible au commun des mortels c'est bien lié à une hausse des prix liée également :

• Aux coûts de transaction énormes liés à une sur-réglementation ou à des privilèges d'Etat (frais de notaire, frais d'agence…)
  
• Aux difficultés administratives liées à l'obtention d'un permis de construire
  
• Aux règles d'urbanisme (interdiction de construire des tours, interdiction de construire un maison individuelle sur une parcelle d'une taille inférière à 500 voire 1500 m2 dans certaines communes…)
  
• Aux normes de construction draconiennes et coûteuses.
  

Et là bizarrement, le fameux rapport ne dis-rien du tout sur ces sujets. En gros, endettez-vous mais n'essayez surtout pas de créer un vrai marché libre

[Calembredaine]

Je reste sur ma position : le bien est une sur-garantie, ça ne peut en aucun cas se substituer aux critères de solvabilité classique. En gros, je dépasse légèrement les critères classiques, j'apporte donc en caution le logement que j'achète pour emporter la décision.

Je ne voyais pas les choses autrement! (J'ai probablement mal compris le projet)

Pour le chômage, il existe des assurances, aucun problème donc. Il suffit de la souscrire (et là encore c'est obligatoire pour obtenir son crédit dans tous les cas ou presque).

Houlà, attention, beaucoup de gens n'ont pas droit au chômage (commerçants, professions libérales, entrepreneurs non salariés, etc.).

[Vincemobile]

Je ne voyais pas les choses autrement! (J'ai probablement mal compris le projet)

Houlà, attention, beaucoup de gens n'ont pas droit au chômage (commerçants, professions libérales, entrepreneurs non salariés, etc.).

Je parlais de l'assurance chomage pour les emprunteurs. Tu es obligé de souscrire une assurance décès/invalidité et tu peux souscrire en plus une assurance chomage. Je ne pense pas que le statut soit un frein. Ah si, les fonctionnaires n'ont pas à la souscrire (et pour cause), d'où un autre "privilège"…